住宅の購入を考えるうえで、まず「自分はいくらぐらいの物件なら買えるのか？」を考える必要があります。いわゆる「身の丈予算組み」です。

「住宅は人生における最大の買い物（支出）」といいますが、実際は、「住宅ローンが人生最大の支出」なのです。綿密な計算により無理ない計画にしなければなりません。

住宅ローンを組む場合、一般的に頭金として20％程度が必要となります。また諸費用として新築住宅の場合は物件価格の3～7％、中古住宅の場合は、仲介手数料が必要となるので6～10％程度見込んでおく必要があります。その上で住宅ローンでいくらまで借り入ても大丈夫かを算出していきます。

簡単には、現状の家計の余力から算出することができます。新たな住居の経常的な住居費と住宅ローンの返済額が、今の家賃等の住居費と住宅取得のための積立金の合計と同じか下回っていたら、その返済額に応じた住宅ローンは返済可能額と言えます。

また、年収に対する返済負担率からも算出できます。一般的には20％～25％が無理のない返済負担率と言われています。

例えば年収が600万円、返済負担率25％だとすると、返済額が年間150万円となり、月では12万5千円になります。これに応じた住宅ローンに頭金を加えた額が購入可能額になります。

しかしながら、前述したように、住宅ローンは、人生最大の支出でもあります。ライフプラン（人生設計）そしてファイナンシャルプランによるキャッシュフロー分析から考えていかないと、いずれ無理が生じ、せっかく購入したのに手放さないといけなくなったりします。

だれも将来がどうなるかわからない訳ですが、現時点での生涯にわたる収入・支出を予測し、その中での住宅取得計画が無理のないものか検討していく必要があります。

住宅購入により教育費や老後資金が資金不足にならないよう注意しないといけません。しかし、このファイナンシャルプランですが、綿密なものを作成しようとすると、なかなか自分自身で作成していくのは困難です。税金・社会保険料や金利や物価上昇率等、計算が面倒でもありますし、自分では気付かない収入や支出が、必ずと言っていいほどあるのです。

そこは、FP（ファイナンシャルプランナー）等の専門家のヒアリングのもと、現時点で抜けている事柄がないように計画を立てて行く必要があるのです。

綿密なファイナンシャルプランによるキャッシュフロー分析は、住宅の購入可能額や住宅ローンの返済可能額だけでなく、住宅購入の好適な時期や、生活費・教育費等のその他の支出が一年ごと時系列で把握できます。

また、自分自身の将来がリアルにイメージでき、これからの目標が明確になります。是非一度チャレンジしてみてください。